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一二手市场对比分析:这两个板块投资风险或已
更新时间:2021-07-16

  原标题:一二手市场对比分析:这两个板块,投资风险或已显现!未来续命要靠......

  在正常的市场环境下,相同或相近品质的房子,现房的价格是要高出期房一筹的。道理很简单,现房可以马上入住,且所见即所得;而期房付了款要等几年才交付,购房者多了利息成本,而且房子没建好,会有不确定因素(如品质、烂尾等)。

  但是,当投资购房介入过多、自住需求不足的时候,市场往往会出现一手房价格高于二手房的“倒挂现象”。因为投资者基本上只在一手盘里“扫货”,极少批量到二手房市场接盘。

  这个时候,若无外力的后续介入(如拆迁给自住需求端打“短期的鸡血”、炒概念让投资者继续入场等,只有这样,“庞氏雪球”还可以再滚下去),购房者就需要开始警惕板块的潜在风险了,一不小心,自己的房子会成为难以变现的“不动”产。

  ---温州楼市一二手房“价格倒挂”最严重的情形,发生在2009年至2011年间,这段时间,正是温州楼市泡沫最大的时候。

  ---温州楼市泡沫破灭后到2018年,市区的商品房楼盘,投资购房占比不高,所以大部分成熟板块的楼盘,交付后入住率高,挂牌出售量少不愁卖,因而新房交付后的价格,相比一手房市场都要明显高出一筹。

  ---2019年,是新一轮投资购房批量进入市场的分水岭,这些投资占比较高的楼盘,将从今年下半年开始陆续交付。交付之后,二手房市场将不可避免面临着挂牌量大幅增加的境况。这个时候,市场的逻辑将会发生很大的变化,二手房市场的走势将会在很大程度上左右整个楼市的命运。

  近年来,回顾市区楼市,价格有所上涨的板块,除了主城区的滨江老港区和城东富春-未来社区板块之外,还有就是“低单价、低总价”的滨海(金海园区、空港新区一带)和瓯江口板块。

  以滨海一带为例,一手房毛坯售价也已经从2017年的1.1万多元/㎡,上升至1.3万多元/㎡。相应的,楼面地价也从3000元/平方米出头猛涨至7000多元/平方米(考虑配建政策住房的实际成本):

  再看瓯江口,一手房毛坯售价也从2019年年初的约1.16万/㎡上涨到如今的1.35万/㎡。楼面地价三年几乎也翻了两番:

  开发商全部高价拿地,一手房售价自然要水涨船高。但是值得玩味的是,这两个板块近年来交付的二手次新房却不温不火,几乎与一手房价格持平。像瓯江口还出现了一定倒挂。这究竟是什么原因呢?

  ▲一手房数据来源来自温州市房地产市场信息交易网。二手房数据来源中介和贝壳找房。可能有误差,以实际为准。制图/k1va

  ----多数二手楼盘成交均价基本在1.2-1.3万元/㎡上下,已与周边新盘的毛坯售价相当。如德信·东望里新盘均价约1.32万/㎡,德信·东宸里毛坯折后均价约为1.23万/㎡。在看二手房碧桂园·未来城含装成交均价约1.4-1.45万/㎡,扣除装修标准约1500元/㎡后,相当于毛坯均价约1.25-1.3万/㎡,相差不多。

  ----周边配套相对较好,带有学区的楼盘,相对成交量会好一些,如观澜苑,近罗峰实验学校;

  ----湖悦天境因开盘时毛坯均价在1.2万元/㎡,因此,房东报价也一直处于相对较高位置,达到约1.38-1.4万/㎡以上。但成交量较少。

  ----结合温州市房地产市场信息交易网近一年的一二手房数据来看,滨海一带一手房成交较为活跃,但与一手房相比,二手房不仅挂牌较少、成交也很少。一年下来,总共也就两三百套的水平。

  ▲数据来源:温州市房地产市场信息交易网,可能有滞后,以实际为准,部分空港新区楼盘成交数据计入龙湾,未包含在上述图中,特此说明。

  ----从平均交易面积和中介反映,二手房成交集中于中小户型。购房群体也以属地自住客群和周边工作群体为主。

  ----预计2019年开盘项目(购房者中有较大比例瑞安等地投资客群)交付后上,不排除迎来大量房源入市可能。到时候,我们可以关注一下二手房市场是否会迎来冲击,同时波及一手房市场的价格和去化速度。

  ▲一手房数据来源来自温州市房地产市场信息交易网。二手房数据来源:C21不动产温州中介。可能有误差,以实际为准

  ----相比较经开区的一二手房价格基本持平,瓯江口的一二手房成交价呈现微弱倒挂。如首个交付的楼盘瓯绣苑,含装修成交均价约1.35-1.4万元/㎡,扣除最低装修标准后约为1.25-1.35万元/㎡。而当下在售的不少新盘毛坯均价约1.35万/㎡。

  ----由于瓯江口购房者的投资占比较高,所以,尽管片区内新盘刚开始陆续交付,但已交付新盘挂牌量明显较多,以瓯绣苑为例,光21世纪不动产系统内挂牌就超过100套,而整个小区约为822套。瓯澜苑刚交付,就已经挂牌超60套房源,待价而沽。

  ----结合温州市房地产市场信息交易网的一二手房信息来看,瓯江口二手房成交数据常年在20套以内(瓯绣苑约在去年12月底交付)。可以说,过去的几年里,很少有人因为自住到这里买现房。当然,二手房成交量如此之少,与之前市场没有楼盘开发有很大关系。对此,我们需要高度关注接下来两年二手房市场的交易量如何。

  ----另一方面,一手新盘成交套数多个月份超800套,除了旭辉瓯江城外,几乎每个楼盘皆为红盘,开盘即清盘也并不少见。其中自住群体占比相对较低,以投资群体为主。

  由此可见,随着海量新盘逐渐交付,无论是经开区,还是瓯江口,奔着投资去的想要脱手,在二手房市场如此平淡的态势下,似乎会面临压力。

  那么,在整个温州人口和产业导入后劲乏力的情况下,接下去几年,经开区和瓯江口还有没有什么利好可以帮助投资购房者完成逆袭呢?

  没错,是拆迁。今年5月10日,市府办下发《温州市区城中村改造攻坚五年行动实施方案(2021-2025年)》的通知。

  《通知》指出,将利用5年时间,通过“整村征迁”和“整治提升”等方式,对市区核心区和近期重点建设区域剩余城中村实施改造。

  目前,瓯江口库存压力较大,按照当前的去化速度,少说可以再卖个2-3年。而瓯江口9个行政村分批迎来拆迁,可谓是“及时雨”啊。从拆迁时序上,分别为2021年2个、2022年4个,2023年3个,分布相对均衡,预计能够相对持续、稳定地给瓯江口楼市以一定的输血量。

  而经开区仅海城一个村拆迁,其余多数以改造为主。看来似乎就没有那么幸运了。

  ----如何判断一个板块的房子还有没有升值潜力?最简单明了的一个指标是看一手新房和二手房的差价倒挂多少。如果新房比二手房便宜很多,一般都会有较大上涨压力;如果两者差不多,购房者要关注二手房市场的活跃度;如果新房比二手房明显贵,那就要小心了!

  ----从房源选择上来看,结合目前的市场二手房成交情况,建议优先选择靠近学校、带有学区利好的中小户型房源。中小户型是瓯江口和经开区二手房成交的主流,特别是近学校等相对优质配套的,成交量上更多一些。可见,无论哪里,只要有一定质量的中小学学校等配套,总会有相对应的受教育群体,他们的需求还是真实存在的。

  ----从拆迁来看,瓯江口接下去拆迁力度比较大,而且陆续还有一些概念可以炒作(如行政区划调整、洞头区政府搬迁等),这对早前投资客来说,未来或许还可以等到脱手的契机。

  相对而言,经开区这边,可以炒作的概念似乎不足。但经开区这边,自住客群比瓯江口又要扎实一些。

  说来说去,还是那句老话,“投资房源的变现,最好在概念未冷和预期滚烫的时候尘埃落定”。

  ----房地产市场素有“短期看金融、中期看土地,长期看人口”之说。从人口导入来看,瓯江口和经开区(浙南产业集聚区)劲头不足。

  根据第七次人口普查,瓯江口常住人口约为4.18万人。这与《瓯江口一期控制性详细规划》中规划的人口规模“至2020年,规划区居住人口约16.1万人,就业人口规模约13.4万人”还有不小的差距。但瓯江口与十年前相比仅增加了约1.83万人,浙南产业集聚区增加了约1.02万人。

  ▲六普人口数来自于《2020年温州市统计年鉴》,因涉及行政区划调整,部分数据根据七普人口数据公报测算。预估人口流入数中,人口自然增长率参照了2011年-2019年人口数据抽样公报中的均值约7.43‰,有误差,以实际为准,仅供参考。上表中“市区”指鹿城、龙湾、瓯海、洞头、瓯江口、浙南。

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